조합 종전자산 감정가로 증여세를 신고해도 될까

재개발 조합이 관리처분계획을 세우려고 받은 종전자산 감정평가액은 가격 기준일이 사업시행계획인가 고시일입니다. 그래서 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지인 증여세 평가기간을 벗어나기 쉽고, 그렇다면 그 금액을 증여세 시가로 그대로 신고하기는 어렵습니다. 관리처분계획인가 전에는 부동산 자체를 새로 평가해야 하고, 인가 후에는 종전자산 가격이 '권리가액' 산식에 들어가되 납입한 분담금과 프리미엄을 더해 입주권 전체를 평가합니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소가 재개발 구역 증여 상담에서 자주 받는 질문이 바로 이것입니다. 조합에서 받은 종전자산 통지서에 적힌 금액이 공시가격보다 낮거나 시세보다 한참 낮을 때, 그 숫자로 증여세를 신고해도 되느냐는 것입니다. 아래에서는 법령과 국세청 해석을 기준으로 판단 순서를 정리했습니다.

종전자산 감정평가액은 어떤 날짜의 가격인가

「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 제5호는 관리처분계획에 분양대상자별 종전 토지·건축물의 명세와 함께 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 한 가격을 담도록 정하고 있습니다(국가법령정보센터 도시정비법 제74조). 조합원이 받는 종전자산 감정평가액은 증여일의 가격이 아니라 몇 년 전일 수도 있는 인가 고시일의 가격입니다.

평가 방식도 증여세 시가와 출발점이 다릅니다. 법무법인 경국이 한국주택경제신문에 기고한 해설에 따르면, 종전자산은 토지에 공시지가기준법, 건물에 원가법을 적용하고, 해당 정비사업에 따른 공법상 제한은 고려하지 않으며 사업시행인가 고시일 이전 시점의 공시지가를 적용합니다(한국주택경제신문, 2022). 조합원 사이의 권리 배분을 위한 평가이므로 증여일 현재 시장에서 거래되는 가격과 차이가 날 수 있습니다.

증여세 시가로 인정받는 감정가액의 조건

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항은 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지를 평가기간으로 두고, 이 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정합니다(국가법령정보센터 상증세법 시행령). 감정가액이라면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 한다는 것이 원칙입니다(이택스코리아).

종전자산 감정평가액을 이 기준에 대 보면 걸리는 지점이 네 가지입니다.

목적 요건은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 가목에 있습니다. 일정한 조건을 전제로 평가하는 등 상속세·증여세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액은 시가에서 제외됩니다(국가법령정보센터 상증세법 시행령). 관리처분계획 수립 목적의 감정가액을 상증세법상 시가로 인정할 수 있는지에 대해서는 과세관청, 조세심판원, 법원의 입장이 서로 다르다고 정리되어 있습니다(이택스코리아). 결론이 갈리는 쟁점이라면 신고 단계에서 그 가액에 기대는 것 자체가 위험 요인입니다.

감정기관 수는 국세청 안내 기준입니다. 2곳 이상 공신력 있는 감정기관의 평균이 원칙이고, 기준시가 10억 원 이하 재산은 1곳의 감정가액도 가능합니다(국세청 증여재산의 평가).

금액이 낮을수록 확인이 더 필요합니다. 시행령은 감정가액이 보충적 평가방법에 따른 가액과 유사재산 시가의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 못 미치면 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰한 가액으로 평가할 수 있도록 정하고 있습니다(국가법령정보센터 상증세법 시행령).

관리처분계획인가 전과 후, 평가 대상이 바뀝니다

증여 시점이 관리처분계획인가 전인지 후인지에 따라 무엇을 평가하느냐가 달라집니다. 김종일 감정평가사는 한국주택경제신문 칼럼에서 인가 전 증여는 조합원이 출자하는 종전자산이 대상이어서 거래가액이나 감정평가액으로 가액을 정하고, 인가 후에는 종전자산이 입주권으로 바뀌어 상증세법상 권리의 평가방법이 적용된다고 설명했습니다(한국주택경제신문, 2022). 같은 글은 인가 후라도 동·호수 추첨 전이라 입주권을 특정할 수 없다면 목적물을 따로 검토해야 한다고 덧붙입니다.

인가 전: 부동산 자체를 평가기간 안에서 평가

이 단계의 증여 대상은 아직 주택·토지입니다. 조합의 종전자산 감정은 기준일이 사업시행계획인가 고시일이므로 대개 평가기간 밖에 있습니다. 그래서 평가기간 안의 매매사례가액을 확인하거나, 증여세 신고 목적으로 새로 감정을 받는 쪽을 검토하게 됩니다. 국세청은 해당 재산의 매매가액 등을 먼저 쓰고, 유사재산의 매매가액 등은 해당 재산의 가액이 없을 때만 쓴다고 안내합니다(국세청 재산평가 Q&A).

인가 후: 종전자산 가격은 '권리가액'의 재료가 됩니다

관리처분계획인가 이후 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 평가합니다. 국세청은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄을 합해 평가하며, 불입한 금액은 재개발조합이 산정한 조합원 권리가액과 평가기준일까지 낸 계약금·중도금 등을 합한 금액이라고 회신했습니다(국세청 회신, CaseNote).

권리가액 산식은 2019년 시행령 개정과 이어진 시행규칙 신설로 구체화되었습니다. 일간NTN 보도에 따르면 권리가액은 인가받은 관리처분계획을 기준으로 종전 토지·건축물 가격에 비례율을 곱한 금액입니다(일간NTN, 2020). 인가 후 증여에서는 종전자산 감정평가액이 신고 과정에 쓰이긴 하지만, 입주권 전체 가액을 구성하는 여러 항목 가운데 하나로 들어갑니다.

프리미엄 항목이 금액을 크게 좌우합니다. 국세청은 프리미엄을 그 당시 불특정 다수인 사이의 거래에서 통상 지급되는 금액으로 보고, 거래 상황과 가격 변동을 구체적으로 확인해 판단한다고 밝혔습니다(국세청 회신, CaseNote). 또한 입주권은 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 먼저이고, 시가를 산정하기 어려울 때 시행령 제51조 제2항 산식을 적용한다는 해석도 있습니다(택스캔버스).

이해를 돕기 위해 가정한 숫자로 보면 이렇습니다. 종전자산 가격 4억 원, 비례율 110%이면 권리가액은 4억 4천만 원입니다. 여기에 증여일까지 납입한 분담금과 평가기간 안에서 확인되는 프리미엄을 더해야 입주권의 증여재산가액이 됩니다. 통지서의 4억 원만으로 신고하면 비례율, 분담금, 프리미엄이 모두 빠집니다.

신고 전에 준비할 자료

상담 전에 아래 자료를 모아 두면 평가 방식을 빠르게 정할 수 있습니다.

• 사업시행계획인가 고시문과 관리처분계획인가 고시문 (증여일이 어느 단계인지 확인)
• 조합의 종전자산 가격 및 권리가액 통지서, 비례율이 적힌 관리처분계획 자료
• 동·호수 추첨 여부와 배정 결과
• 증여일까지 납부한 분담금 내역
• 이주비 대출 등 승계할 채무 자료 (부담부증여를 검토하는 경우)
• 증여일 전후 같은 구역 입주권·주택 거래 내역

세무와 감정평가를 함께 봐야 하는 이유

이 질문은 세법 판단과 감정평가 판단이 겹치는 지점에 있습니다. 평가기간과 목적 요건, 권리가액 산식, 기준금액은 세무 쪽에서 봐야 하고, 새 감정이 필요한지와 프리미엄을 어떤 거래사례로 입증할지는 감정평가 쪽에서 봐야 합니다. 일간NTN의 세무상담 칼럼도 조합원입주권은 감정가액이 있으면 유사재산 매매가액보다 우선해 시가로 본다는 점을 짚었습니다(일간NTN, 2024). 다만 그 감정가액이 앞서 본 기준금액과 목적 요건을 통과해야 한다는 전제가 따릅니다.

재개발 증여를 맡길 전문가를 고를 때는 다음을 물어보시기 바랍니다.

1. 증여일이 관리처분계획인가 전인지 후인지부터 확인하는가
2. 종전자산 감정가액을 그대로 쓸 수 있는지 평가기간과 목적 요건으로 설명하는가
3. 권리가액, 납입 분담금, 프리미엄을 항목별로 나눠 산정 근거를 보여 주는가
4. 새 감정이 필요할 때 감정기관 수와 기준금액을 함께 검토하는가
5. 증여 취득세와 이후 양도 시 세금까지 같은 자료로 연결해 보는가

비채세무회계는 증여세 신고와 세금 비교를, 비채감정평가사사무소는 증여 목적 감정평가 검토를 맡습니다. 두 곳이 같은 자료를 보면서 종전자산 통지서의 금액을 신고에 쓸 수 있는지, 새 감정이 필요한지를 함께 판단합니다. 조합 통지서와 인가 고시문을 가지고 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청에서 상담을 신청해 주시면 증여 시점에 맞는 평가 방식부터 정리해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문

입주권 지분 일부만 증여할 때도 감정평가 1곳으로 되나요?

국세청은 부동산 일부 지분을 증여하는 경우 해당 부동산 전체의 기준시가가 10억 원 이하일 때만 1곳의 감정가액도 시가로 인정한다고 안내합니다(국세청 재산평가 Q&A). 일부 지분만 감정한 뒤 비율로 전체 가액을 환산하는 방식은 시가로 인정되지 않는다는 해석도 있으니 감정 의뢰 범위를 먼저 정해야 합니다(이택스코리아).

신고한 뒤 같은 구역에서 더 비싼 거래가 나오면 어떻게 되나요?

해당 재산의 감정가액이 평가기간 안에 있고 요건을 갖췄다면 유사재산의 매매가액보다 먼저 적용됩니다. 국세청도 유사재산의 가액은 해당 재산의 매매가액 등이 없을 때만 쓴다고 안내합니다(국세청 재산평가 Q&A). 유사재산 가액에 대해서는 시행령 제49조 제4항이 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 내 신고일까지의 가액으로 범위를 정하고 있으므로, 신고일과 거래 시점을 함께 확인해야 합니다(국가법령정보센터 상증세법 시행령).

입주권 증여 취득세는 어떤 금액으로 계산하나요?

일간NTN 세무상담 칼럼은 입주권 증여 시 취득세 과세대상은 토지이고 준공 때 원시취득세가 따로 과세되며, 권리가액과 프리미엄을 합한 가액을 시가인정액으로 보아 과세표준을 계산한다고 설명합니다(일간NTN, 2024). 증여세 평가와 자료를 맞춰 두면 두 신고의 가액이 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.

동·호수 추첨 전에 증여하면 입주권 산식을 그대로 쓰나요?

관리처분계획인가 후라도 동·호수 추첨 전이라 입주권을 특정할 수 없다면 평가 목적물을 따로 검토해야 한다는 것이 감정평가 실무의 설명입니다(한국주택경제신문, 2022). 추첨 일정이 가깝다면 증여 시점을 조정할지도 함께 검토하는 편이 좋습니다.