관리처분인가 전 증여와 입주권 증여, 세금은 어디서 갈릴까

재개발 주택을 언제 증여받는 것이 유리한지는 하나의 날짜로 정해지지 않습니다. 증여세와 양도소득세는 관리처분계획인가일을 기준으로 주택이 입주권(권리)으로 바뀌고, 취득세는 건물이 실제로 멸실됐는지를 기준으로 판단합니다. 따라서 인가 전, 인가 후 멸실 전, 멸실 후의 세 구간으로 나눠 증여세 평가액, 취득세 중과 여부, 나중에 팔 때의 장기보유특별공제를 함께 비교해야 합니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 이 질문을 받으면 먼저 해당 구역이 세 구간 중 어디에 와 있는지부터 확인하시도록 안내드립니다. 같은 집이라도 구간에 따라 평가 방식과 세율, 향후 공제 범위가 달라지기 때문입니다.

세목마다 입주권이 되는 날이 다릅니다

증여세와 양도소득세에서는 재개발 조합원의 종전 부동산이 관리처분계획인가일을 기준으로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환됩니다(일간NTN). 등기부에는 여전히 주택으로 남아 있어도, 인가 고시 이후 증여하면 세법상으로는 입주권을 증여한 것이 됩니다.

취득세는 기준이 다릅니다. 이상웅 세무사는 한국경제 기고에서 취득세는 관리처분계획인가 여부와 무관하게 사실상 멸실 여부에 따라 취급이 달라진다고 설명합니다. 그래서 실무에서는 다음 세 구간으로 나눠 봅니다.

질문하신 "관리처분인가 전"은 ①, "입주권으로 바뀐 뒤"는 ②와 ③을 모두 포함합니다. ②와 ③은 취득세 결과가 크게 다르므로 같은 입주권 증여로 묶어 판단하면 계산이 어긋납니다.

증여세 평가: 주택 시가인가, 권리가액과 프리미엄인가

인가 전 증여

인가 전에는 주택을 증여하는 것이므로 일반 아파트 증여와 같은 원칙이 적용됩니다. 증여재산가액은 증여일 현재 시가가 원칙이고, 시가를 산정하기 어려우면 상속세 및 증여세법 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가합니다(국세청 질의회신). 시가를 판단할 때 보는 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다(에이블뉴스).

인가 후 증여

인가 후에는 평가 대상이 권리로 바뀝니다. 국세청은 재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 조합이 산정한 조합원 권리가액과 증여일까지 불입한 계약금·중도금 등을 합한 금액에, 증여일 현재의 프리미엄 상당액을 더해 평가한다고 회신했습니다(국세청 질의회신). 여기서 프리미엄은 불특정 다수 사이의 거래에서 통상 지급되는 금액으로, 거래 상황과 가격 변동을 확인해 산정합니다.

김종일 감정평가사는 위클리한국주택경제신문 칼럼에서 종전자산평가액 5억원, 비례율 120%인 경우 권리가액을 6억원으로 계산하는 예시를 들었습니다. 권리가액과 납입액은 조합 서류로 쉽게 확인되지만, 프리미엄은 신축 동·호수별 분양권 가격을 추정해야 하므로 감정평가를 받는 경우가 많다고 설명합니다. 세무법인 지율 칼럼은 조합원입주권은 기준시가와 관계없이 2곳 이상의 감정평가를 받아야 한다고 짚습니다.

어느 쪽 평가액이 낮은지는 구역마다 다릅니다. 월간지방세연구는 조합원 지위에서 감정평가를 받아 증여하면 향후 시세보다 낮게 평가될 여지가 있다고 보는 반면, 세무법인 지율 칼럼은 프리미엄 책정에 따라 증여가액이 크게 달라질 수밖에 없다고 봅니다. 인가 전 아파트 시가와 인가 후 예상 권리가액 및 프리미엄을 같은 시점 기준으로 나란히 놓고 비교하는 것이 출발점입니다.

취득세: 멸실 전까지는 주택 증여로 과세됩니다

수증자가 내는 취득세는 ①과 ②가 같은 결과를 냅니다. 세무법인 지율 칼럼에 따르면 멸실 전에 입주권을 증여하면 주택 증여로 취급되어 3.5% 세율이 적용되고, 증여 당시 조정대상지역에 있으면서 주택공시가격이 3억원 이상이면 12% 세율이 적용됩니다(주거환경신문).

③ 멸실 후에는 취득 대상이 토지로 바뀌어, 멸실 전 주택의 부수토지였더라도 주택 취득세율과 중과 규정이 적용되지 않는다는 것이 한국경제 기고의 설명입니다. 조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하려는 경우라면 인가 여부보다 멸실 시점이 취득세를 더 크게 좌우할 수 있습니다.

과세표준도 확인해야 합니다. 2023년부터 증여 취득세의 기준이 공시가격에서 시가인정액으로 바뀌었습니다(택슬리). 증여세 신고를 위해 받은 감정가액이 취득세 과세표준에도 연결될 수 있으므로 두 세목의 평가를 따로 준비하지 않는 편이 좋습니다.

준공 후에는 조합원이 신축 아파트를 원시취득하는 단계의 취득세가 별도로 발생하며, 이 원시취득분은 다주택자라도 중과되지 않습니다(한국경제).

나중에 팔 계획이라면 장기보유특별공제를 먼저 보세요

증여 시점 선택에서 차이가 가장 오래 남는 부분은 매도 시 양도소득세입니다.

소득세법 제95조 제2항은 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제를 두 가지로 제한합니다. 조합원으로부터 취득한 입주권(승계조합원)은 제외하고, 원조합원이라도 관리처분계획인가 전 양도차익에만 공제를 적용합니다(서승원 세무사 해설). 국세청 안내도 인가 전 양도차익에는 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 공제를 적용한다고 설명합니다.

증여 시점별로 수증자의 지위가 달라집니다.

• 인가 전에 증여받은 경우: 수증자가 인가 전에 주택을 보유한 사람이 되므로 원조합원 구조로 판단되어 인가 전 양도차익에 공제를 검토할 수 있습니다. 다만 수증자의 보유기간은 증여일부터 시작하므로, 인가 직전에 증여받으면 공제 대상 기간이 짧습니다.
• 인가 후에 증여받은 경우: 관리처분계획인가일 이후에 취득하면 승계조합원에 해당합니다(우리집 변호사). 입주권 상태로 다시 팔면 장기보유특별공제를 적용받기 어렵습니다.

여기에 이월과세가 겹칩니다. 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여받고 10년 안에 양도하면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하며, 이 기간은 2023년 증여분부터 5년에서 10년으로 늘었습니다(한국경제, 김수정 하나은행 세무팀장). 이월과세 대상 자산에는 입주권도 포함되고(택슬리), 적용되면 보유기간도 증여자의 취득일부터 계산합니다(택스고). 이월과세가 적용될 때 원조합원·승계조합원 판단과 공제 기간이 어떻게 이어지는지는 사실관계에 따라 해석이 달라질 수 있으므로, 10년 안에 매도할 가능성이 있다면 증여 전에 계산을 받아 두시길 권합니다.

조건별로 어느 시점을 검토할까

세금 항목마다 유리한 구간이 다르고, 한 가족 안에서도 항목마다 방향이 엇갈릴 수 있으므로 합계 세액으로 비교해야 합니다.

①과 ③의 장점이 동시에 필요한 경우가 가장 까다롭습니다. 장기 보유 목적이라면 ① 시점에서 취득세 중과를 감수할지, ③ 시점에서 승계조합원 구조를 받아들일지 두 시나리오의 세액을 모두 뽑아 비교하는 것이 현실적인 방법입니다.

비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 전 준비할 자료

증여 시점 비교는 조합 서류와 가족의 주택 보유 현황이 있어야 계산이 가능합니다. 상담 전에 다음 자료를 준비해 주시면 세 구간 시나리오를 바로 비교할 수 있습니다.

1. 관리처분계획인가 고시일(예정일) 및 이주·멸실 일정
2. 종전자산평가액, 비례율, 권리가액이 적힌 조합 통지서
3. 분담금·청산금 납부 내역과 향후 납부 예정액
4. 수증자 세대의 주택·입주권·분양권 보유 현황
5. 조정대상지역 해당 여부와 최근 주택공시가격
6. 증여받은 뒤 입주·보유·매도 계획

비채세무회계는 증여세·취득세·양도세 시나리오를, 비채감정평가사사무소는 인가 전 시가와 입주권 평가를 맡아 같은 시점 기준으로 비교해 드립니다. 상담 신청은 비채파트너스 홈페이지에서 하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

입주권 증여일은 언제로 보나요?

월간지방세연구는 대법원 판결(2008도7472)을 인용해, 수증자가 조합원 명의변경 절차를 마쳐 조합원 지위를 확보한 명의변경 신고일에 입주권을 증여받은 것으로 본다고 설명합니다. 인가 직전이나 멸실 직전에 증여를 계획한다면 계약일보다 명의변경 일정이 어느 구간에 걸리는지 확인해야 합니다.

멸실 후에 증여받으면 보유세는 어떻게 되나요?

관리처분계획인가 후라도 멸실 전에는 건물분 재산세와 종합부동산세가 부과되지만, 멸실 후 준공 전까지는 토지분 재산세만 부과되고 종합부동산세는 부과되지 않습니다(택슬리). 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 실제 철거가 끝났는데 조합이 멸실 신고를 하지 않아 그해 종합부동산세가 부과되는 사례도 있다고 합니다.

프리미엄을 확인할 거래 사례가 없으면 입주권은 어떻게 평가하나요?

국세청 자주묻는 Q&A는 시가가 없어 프리미엄이 확인되지 않는 조합원입주권은 조합원권리가액에 증여일까지 불입한 조합원 분담금을 합한 가액으로 산정한다고 안내합니다. 다만 증여재산은 증여일 현재 시가 평가가 원칙이므로(국세청 질의회신), 신고 전에 평가기간 안의 감정가액이나 거래 사례가 있는지 먼저 확인해야 합니다.

입주권을 증여받은 뒤 다른 집을 사면 취득세가 중과될 수 있나요?

2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권은 취득세 주택 수 산정에 포함됩니다(택슬리 Q&A). 건물이 멸실된 뒤라도 주택 수에 들어가므로, 입주권을 보유한 상태에서 다른 주택을 사려면 중과 여부를 함께 계산해야 합니다.