이주비 대출 남은 재개발 주택, 증여 세금은 누가 낼까

이주비 대출이 해당 재개발 주택(또는 조합원입주권)에 담보된 부모 명의 채무이고 자녀가 그 채무를 실제로 인수하면 부담부증여로 처리할 수 있습니다. 이 경우 부모는 인수된 채무액만큼 양도소득세를 내고, 자녀는 평가액에서 채무를 뺀 금액에 대한 증여세와 취득세를 냅니다. 관리처분계획인가일 전후로 증여 대상이 주택인지 입주권인지가 달라지므로 인가일과 채무 인수 입증 자료를 먼저 확인해야 합니다.

이 글에서 저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 법령과 과세관청 해석을 기준으로 성립 요건, 과세 대상의 전환 시점, 부모와 자녀 각각의 세금, 증여 이후 관리까지 순서대로 정리합니다.

부담부증여가 성립하려면 무엇이 필요할까

국세청은 증여재산가액에서 뺄 수 있는 채무를 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무(증여재산 관련 임대보증금 포함) 가운데 수증자가 인수한 채무로 안내합니다. 인수가 확인되면 그 채무액을 차감해 증여세를 계산하고, 채무 부분은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세 납세의무가 생깁니다(국세청). 국세청 서면 질의회신도 채무 인수 사실이 상속세 및 증여세법 시행령 제10조에 따라 입증되어야 차감할 수 있다고 봅니다(국세청 질의회신, CaseNote).

이주비 대출에 이 기준을 대입하려면 대출의 구조부터 봐야 합니다. 법무법인 동인 최종모 변호사는 재개발 이주비 대출을 조합이 시중 은행과 협약을 맺고 조합원 개별 명의로 실행하는 융자로 설명합니다. 같은 글에서 한도는 종전 자산 감정평가액의 40~60%(조합 총회 결의 기준), 상환은 입주 시 일시 상환이 원칙이라고 정리합니다(최종모 변호사, 법무법인 동인). 차주가 부모 개인이므로, 자녀가 채무자로 바뀌어야 인수의 실질이 생깁니다.

월간지방세연구 칼럼도 조합원입주권에 담보된 채무나 이주비 대출금이 있으면 부담부증여를 진행할 수 있고, 채무액만큼 증여세 과세가액이 줄며 증여자에게 양도소득세 문제가 생긴다고 설명합니다(월간지방세연구). 실무에서는 다음 세 가지를 먼저 확인합니다.

• 이주비 대출이 증여 대상 주택이나 조합원 권리를 담보로 한 부모 명의 채무인지
• 협약 은행과 조합이 자녀 명의로 채무 인수(차주 변경)를 허용하는지
• 증여계약서에 인수 채무의 종류와 금액이 적혀 있는지

관리처분계획인가일이 과세 대상을 바꿉니다

세무법인 다솔은 증여세와 양도소득세에서 조합원의 종전 부동산이 관리처분계획인가일을 기준으로 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 전환된다고 설명합니다. 인가일 전 증여는 부동산 증여이고, 인가일 이후에는 계약서에 종전 주택을 적어도 증여재산을 조합원입주권으로 봅니다(세무법인 다솔).

취득세는 기준이 다릅니다. 월간지방세연구에 따르면 취득세에서는 관리처분계획인가가 났더라도 건물이 멸실되어야 조합원입주권으로 바뀝니다(월간지방세연구). 인가 후 멸실 전 구간에서는 국세와 지방세가 같은 재산을 다르게 볼 수 있습니다.

평가 방법도 달라집니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항은 조합원입주권 가액을 관리처분계획 기준 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등을 합한 금액에 평가기준일 현재 프리미엄 상당액을 더해 산정하도록 정하고 있습니다(월간지방세연구). 프리미엄을 어떻게 입증하느냐가 증여세와 부모의 양도가액 계산에 함께 영향을 줍니다.

부모와 자녀에게 생기는 세금

부모: 채무액만큼 양도소득세

부담부증여로 양도에 해당하는 금액에는 일반 자산과 동일하게 비과세, 감면, 중과세 규정이 적용됩니다. 채무 부분 양도소득세 예정신고기한은 2017년 이후 증여분부터 수증일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(월간지방세연구).

양도차익은 전체 취득가액이 아니라 채무 비율만큼 안분한 취득가액으로 계산합니다. 세무법인 혜움의 예시처럼 양도가액이 채무액이고 취득가액에 채무/평가액 비율을 곱해 차감하는 구조입니다(세무법인 혜움).

인가 후 입주권을 증여하는 경우 세무법인 다솔은 다주택자 중과세율이 적용되지 않고, 장기보유특별공제는 종전 부동산 취득일부터 관리처분계획인가 전까지의 양도차익에만 인정된다고 정리합니다(세무법인 다솔). 부모가 1조합원입주권만 가진 세대라면, 인가일 현재 1세대 1주택 요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없는 등의 요건에서 비과세를 검토할 수 있습니다(세림세무법인).

자녀: 증여세와 취득세

증여세 과세가액은 평가액에서 인수한 이주비 채무를 뺀 금액입니다. 부모로부터 받는 증여재산공제는 5천만원(미성년자 2천만원)이고, 증여일 전 10년 이내 부모(조부모 포함)로부터 이미 공제받은 금액이 있으면 합산해 한도를 계산합니다(일간NTN).

취득세는 조건이 더 까다롭습니다. 지방세법 제7조 제12항은 부담부증여의 채무 부분을 유상취득으로 보지만, 배우자나 직계존비속 사이에는 제11항을 적용합니다. 한국지방세연구원 해석례는 이 경우 원칙적으로 증여취득이고, 채무 부분을 유상취득으로 보려면 취득자의 소득 등으로 대가를 지급한 사실이 증명되어야 한다고 봅니다. 소득 없는 대학생 자녀가 나중에 갚기로 한 사례가 검토 대상이었습니다(한국지방세연구원).

2026년 1월 1일 시행된 개정 지방세법은 가족 간 거래 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 취득 전체를 증여로 보는 단서를 두었습니다. 행정안전부는 이 단서를 이유로 부담부증여의 채무 부분까지 유상취득에서 배제할 수는 없다고 회신한 것으로 보도되었습니다(한국신용신문). 이주비 채무가 평가액보다 훨씬 작은 재개발 물건에서는 이 회신 내용을 신고 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.

가정 사례로 본 계산 흐름

평가액 8억원인 조합원입주권을 이주비 대출 3억원과 함께 성년 자녀에게 증여한다고 가정하면 계산은 이렇게 나뉩니다.

1. 부모: 양도가액 3억원. 취득가액은 전체 취득가액에 3/8을 곱한 금액으로 안분합니다.
2. 자녀 증여세: 과세가액 5억원(8억원 − 3억원)에서 10년 합산 공제 잔액을 차감합니다.
3. 자녀 취득세: 3억원 부분은 대가 지급 입증 여부에 따라 유상 또는 증여 세율, 나머지 5억원 부분은 증여 세율을 적용합니다.

세율과 공제 적용 결과는 보유 주택 수, 인가일, 멸실 여부에 따라 달라지므로 위 흐름은 구조를 보여주는 예시입니다.

시세차익이 크면 단순증여가 유리할 수도 있습니다

부담부증여는 자녀의 증여세를 줄이는 대신 부모에게 양도소득세를 발생시킵니다. 비즈니스앤CEO 보도는 시세차익이 크면 양도세 부담이 늘어 일반 증여보다 총 세 부담이 커질 수 있고, 차익 비율이 높을 때도 마찬가지라고 지적합니다(비즈니스앤CEO). 부모의 취득가액이 평가액보다 크게 낮다면 두 방식을 같은 평가액으로 나란히 계산해 봐야 합니다.

증여 후 이주비 이자와 상환은 누가 관리할까

관리는 신고 이후에도 이어집니다. 부담부증여로 인수한 채무는 국세청 전산망(NTIS)에 입력되어 1년에 2회 사후관리를 받습니다. 국세청은 채무를 수증자가 직접 상환했는지, 증여 이후에도 증여자가 이자를 계속 지급해 부담부증여가 부인될 소지는 없는지를 확인합니다(월간지방세연구).

이주비 대출은 이자 구조가 조합마다 다릅니다. 이자를 조합 사업비에서 부담하는 방식도 있습니다(최종모 변호사, 법무법인 동인). 이런 조합이라면 자녀가 이자를 직접 내지 않는 기간이 생기므로 조합의 이자 부담 결의 자료를 보관해 두면 소명에 도움이 됩니다. 입주 시점에 원금을 일시 상환할 때는 자녀 본인의 소득, 대출, 이미 신고한 증여재산 등 상환 자금의 출처를 설명할 수 있어야 합니다.

상담 전에 준비하면 좋은 자료

• 관리처분계획인가일과 종전 건물 멸실일을 확인할 수 있는 자료
• 조합원 권리가액 통지서, 납입한 분담금·계약금 내역
• 이주비 대출 약정서, 잔액 증명, 은행의 채무 인수 가능 여부
• 자녀의 소득 증빙과 향후 상환 계획
• 부모의 종전 주택 취득 자료와 세대 보유 주택·입주권 현황
• 최근 10년간 부모(조부모 포함)로부터 받은 증여 내역

비채세무회계는 부모의 양도소득세와 자녀의 증여세·취득세를 부담부증여와 단순증여로 나누어 비교하는 세무 상담을, 비채감정평가사사무소는 주택 또는 조합원입주권의 시가 평가를 담당합니다. 평가액이 정해져야 채무 비율과 세 부담이 확정되므로 두 검토를 같은 기준일로 맞추는 것이 좋습니다.

FAQ

이주비 대출 중 일부만 자녀가 인수해도 되나요?

증여세에서 차감되는 금액은 자녀가 실제로 인수한 채무액입니다. 국세청 질의회신은 공동담보 채무를 부동산 일부를 증여받은 자녀가 인수한 사례에서, 인수가 객관적으로 입증된 채무액을 증여재산가액에서 차감할 수 있고 해당 여부는 구체적 사실로 판단한다고 밝혔습니다(국세청 질의회신, CaseNote). 부분 인수가 가능한지는 협약 은행의 차주 변경 조건도 함께 확인해야 하며, 인수 금액이 작을수록 부모의 양도가액은 줄고 자녀의 증여세 과세가액은 커집니다.

부모님께 예전에 받은 현금이 있으면 어떻게 되나요?

증여일 전 10년 이내에 동일인에게 받은 증여재산 합계가 1천만원 이상이면 이번 증여세 과세가액에 합산해 신고해야 합니다. 직계존속이 증여자일 때 동일인에는 그 배우자도 포함됩니다(국세청).

배우자에게 부담부증여할 때도 취득세 입증 요건이 같나요?

같습니다. 지방세법 제7조 제12항 단서는 배우자와 직계존비속으로부터의 부담부증여 모두에 제11항을 적용하므로 채무 부분의 대가 지급 입증이 필요합니다(한국지방세연구원). 증여세에서는 배우자 공제 한도가 6억원이라는 점이 자녀 증여와 다릅니다(국세상담센터).

증여 전에 세금 비교부터 받아보세요

이주비 대출이 남은 재개발 주택은 인가일, 멸실 여부, 자녀의 상환 능력에 따라 같은 금액이라도 세 부담이 달라집니다. 증여계약서를 쓰기 전에 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담으로 평가와 세금 비교를 함께 요청하시기 바랍니다.