여러 채 중 어느 집을 넘길지 정하는 순서

부모님이 여러 채를 보유한 상태에서 한 채를 자녀에게 증여하면, 같은 아파트를 두고 증여세는 상속세 및 증여세법상 시가로, 취득세는 지방세법상 시가인정액으로 각각 계산합니다. 조정대상지역 여부와 공시가격 3억원 기준에 따라 취득세율이 3.5%와 12%로 갈리기 때문에, 보유 주택마다 두 세목을 같이 얹은 비교표를 만든 뒤에 대상 물건을 고르는 것이 안전한 순서입니다. 저희는 비채세무회계의 세무 검토와 비채감정평가사사무소의 평가를 한 장에 모아 이 비교표를 만들어 드립니다.

상담 요청 중에 가장 많이 받는 질문이 "어느 집을 주는 게 세금이 적게 나오나요"입니다. 부모님이 세 채, 네 채를 보유하고 계신 경우 후보 물건마다 지역, 공시가격, 시세, 전세 여부, 취득 시기가 모두 다르기 때문에 한 문장으로 답을 드리기 어렵습니다. 저희가 실제로 하는 일은 후보 주택을 행으로 놓고 증여세와 취득세, 그리고 부담부증여라면 부모님 쪽 양도소득세까지 열로 채운 표를 만드는 것입니다. 그 표가 나오기 전에 증여계약서를 먼저 쓰시면 되돌리기 어려운 선택이 됩니다.

증여세와 취득세는 같은 집을 다른 기준으로 평가합니다

증여세는 수증자가 받은 재산가액에서 증여재산공제 등을 빼 과세표준을 만든 뒤 누진세율을 적용하는 구조입니다(국세청 증여세 세액계산 흐름도).

취득세는 별개의 지방세입니다. 현행 지방세법상 부동산을 무상취득하는 경우 취득당시가액은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액처럼 시가로 인정되는 금액, 즉 시가인정액으로 하도록 지방세법 제10조의2가 정하고 있습니다. 같은 조문은 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 시가표준액을 쓰도록 하고 있어, 어떤 자료로 평가하느냐가 세액을 직접 움직입니다.

여기서 실무상 자주 어긋나는 지점이 평가자료의 기간입니다. 세무법인 리치앤택스는 세무칼럼에서 유사재산의 매매사례를 인정하는 기간이 증여세와 취득세에서 서로 다르게 규정되어 있다고 설명합니다(세무법인 리치앤택스 세무칼럼). 같은 단지, 같은 면적의 거래 한 건이 한쪽 세목에서는 평가 근거가 되고 다른 쪽에서는 빠질 수 있다는 뜻입니다. 후보 물건이 여러 채일수록 이 차이는 물건마다 다르게 벌어집니다.

후보 물건을 추릴 때 먼저 채우는 네 칸

저희가 상담 초반에 받는 자료는 많지 않습니다. 아래 네 가지면 1차 비교표가 나옵니다.

네 칸이 채워지면 후보 주택 중 어느 집이 12% 구간에 들어가고 어느 집이 3.5% 구간에 남는지가 먼저 드러납니다. 세율 차이가 8.5%포인트이므로, 과세표준 8억원을 기준으로 보면 같은 주택이라도 취득세 본세만 수천만원 단위로 달라집니다. 증여세 절감을 위해 고른 물건이 취득세에서 손해를 보는 경우가 여기서 나옵니다.

취득세 12%에 걸리는 조합

행정안전부는 다주택자가 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여받는 사람이 내는 취득세율이 3.5%에서 12%로 강화된다고 밝혔습니다. 같은 자료는 그 외 주택에는 3.5%가 적용되고, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용된다고 설명합니다(대한민국 정책브리핑, 행정안전부).

정리하면 중과는 세 가지 조건이 겹칠 때 작동합니다. 증여자가 다주택 세대에 해당할 것, 주택이 조정대상지역에 있을 것, 공시가격이 3억원 이상일 것입니다. 부모님이 여러 채를 보유하신 상황이라면 첫 번째 조건은 이미 충족된 경우가 많으므로, 실제 선택은 두 번째와 세 번째 조건에서 갈립니다.

세대 판정도 같이 봅니다. 같은 정책브리핑 자료는 1세대를 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 규정하면서, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록표가 달라도 같은 세대로 본다고 설명합니다. 자녀분이 따로 전입신고를 했다는 이유만으로 세대 분리가 끝났다고 보시면 판단이 어긋날 수 있습니다.

지분 일부만 넘기시는 경우, 주택 수 산정과 중과 판단의 기준이 받은 지분 기준인지 주택 전체 기준인지에 따라 결론이 달라집니다. 이 부분은 물건별로 확인해 드리는 편이 정확합니다.

전세가 들어 있는 집을 고르실 때

전세보증금이나 담보대출이 남아 있는 집을 넘기면 부담부증여가 됩니다. 지방세법 제10조의2는 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여에서 채무부담액에 해당하는 부분에는 유상승계취득의 과세표준을 적용하고, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 무상취득의 과세표준을 적용하도록 정하고 있습니다(지방세법 제10조의2 제6항). 하나의 거래가 취득세 안에서도 둘로 쪼개진다는 의미입니다.

세목별로 보면 부담이 이렇게 나뉩니다.

부모님이 여러 채를 보유하신 상태에서는 양도소득세 쪽 계산이 특히 중요합니다. 어느 집을 먼저 넘기느냐에 따라 남은 주택의 보유 구성이 바뀌고, 이후 매도 계획의 세부담도 함께 움직이기 때문입니다.

채무를 넘긴 뒤의 관리도 상담 때 미리 말씀드립니다. 월간지방세연구 칼럼은 수증자가 인수한 채무가 국세청 전산망에 입력되어 사후관리를 받으며, 채무가 상환되었을 때 수증자가 자기 자금으로 상환했는지 소명자료를 요구받게 된다고 설명합니다(월간지방세연구). 부모님이 이자나 원금을 대신 내시면 부담부증여로 인정되지 않을 여지가 생깁니다. 자녀분의 소득으로 상환이 가능한 금액인지가 물건 선택의 기준이 되는 이유입니다.

10년 합산과 시점 문제

증여재산공제는 물건이 아니라 사람을 기준으로 누적됩니다. 상속세 및 증여세법 제53조에 따라 배우자로부터 증여받으면 6억원, 직계존속으로부터 증여받으면 5천만원(미성년자는 2천만원), 직계비속으로부터 증여받으면 5천만원을 공제하며, 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합쳐 그 한도를 넘는 부분은 공제하지 않습니다(찾기쉬운 생활법령정보).

국세청 국세상담센터는 이 한도가 수증자 기준으로 직계존속 그룹 전체에 대해 누적 적용된다고 답하고 있습니다(국세상담센터 증여재산공제). 아버지와 어머니에게서 각각 받으셨다면 공제가 두 번 열리지 않습니다. 과거에 받은 현금이나 전세자금이 있다면 이번 아파트 증여의 과세표준이 그만큼 올라가므로, 후보 물건을 고르기 전에 10년치 증여 이력부터 정리해야 합니다.

시점도 함께 봅니다. 세무법인 리치앤택스 세무칼럼은 지방세법상 무상취득의 취득시기를 증여계약일로 설명합니다. 등기를 늦춘다고 해서 취득세 판단 시점이 함께 미뤄지지는 않으므로, 계약서에 날짜를 적기 전에 검토가 끝나 있어야 합니다.

감정평가를 언제 붙이는지

아파트는 유사한 거래 사례가 많아 평가가 단순해 보이지만, 같은 단지 안에서도 층과 향, 거래 시점에 따라 사례가액이 넓게 벌어지는 경우가 있습니다. 지방세법 제10조의2는 시가인정액에 감정가액을 포함하고 있고, 납세자가 감정가액으로 신고하려는 경우에는 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰해 그 결과를 첨부하도록 규정합니다. 일정 가액 이하의 부동산은 하나의 감정기관으로 할 수 있습니다.

그래서 저희는 세무 검토와 평가를 같은 일정 위에 올려 둡니다. 비채세무회계가 후보 물건별 증여세와 취득세, 부담부증여 시 양도소득세까지 계산해 비교표를 만들고, 평가 근거를 보강해야 하는 물건이 나오면 비채감정평가사사무소가 감정평가로 받칩니다. 두 검토가 한 팀에서 돌아가면 신고 단계에서 평가액과 세액 계산의 전제가 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

• 부모님 보유 주택 전체 목록: 소재지, 취득 시기, 취득가액
• 후보 물건의 공시가격과 최근 같은 단지 거래 내역
• 임대차계약서와 담보대출 잔액증명
• 최근 10년간 자녀분이 부모님과 조부모님께 받은 증여 이력
• 자녀분의 소득자료(부담부증여를 검토하시는 경우)

FAQ

자녀가 미성년자면 공제 한도가 달라지나요?

달라집니다. 직계존속으로부터 증여받는 경우 공제 한도는 5천만원이지만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여받으면 2천만원입니다(찾기쉬운 생활법령정보). 미성년 자녀에게 아파트를 넘기실 계획이라면 취득세 납부 자금의 출처까지 함께 정리해 두시는 편이 좋습니다.

아버지와 어머니가 각각 증여하면 공제도 두 번 받나요?

아닙니다. 국세상담센터는 증여재산공제가 수증자 기준으로 직계존속 그룹 전체에 대해 10년간 누적 적용된다고 안내하고 있습니다(국세상담센터). 부모님 두 분이 공동명의로 보유한 주택을 나눠 증여하시더라도 공제 한도는 하나로 봅니다.

취득세 중과를 피하려고 세대를 분리하면 되나요?

세대 분리 자체가 해법이 되지는 않습니다. 행정안전부 설명에 따르면 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록표가 달라도 같은 세대로 보며, 중과 판단은 증여자 세대의 주택 수를 기준으로 합니다(대한민국 정책브리핑). 형식적인 전입신고보다 실제 요건 충족 여부를 먼저 확인하셔야 합니다.

증여세와 취득세 신고를 같이 진행할 수 있나요?

두 세목은 관할과 신고 절차가 다릅니다. 증여세는 국세로 관할 세무서와 홈택스를 통해, 취득세는 지방세로 주택 소재지 지방자치단체에 신고합니다. 저희가 상담을 받을 때 두 신고의 일정과 평가자료를 같은 기준으로 맞춰 드리는 이유도 여기에 있습니다.

검토를 의뢰하시려면

보유 주택 목록과 공시가격만 보내주시면 후보 물건별 비교표부터 만들어 드립니다. 증여세와 취득세, 부담부증여 시 양도소득세까지 한 번에 확인하고 싶으시다면 비채파트너스로 상담을 신청해 주십시오. 세무 검토는 비채세무회계가, 평가 근거가 필요한 물건은 비채감정평가사사무소가 이어서 맡습니다.