증여 아파트를 팔기 전, 이월과세 점검 순서

배우자나 직계존비속에게 증여받은 아파트를 증여일부터 10년 안에 양도하면, 양도소득세 취득가액은 증여 당시 평가액이 아니라 증여한 분이 그 아파트를 처음 취득할 때의 금액으로 계산됩니다. 2022년 12월 31일까지의 증여분에는 종전 5년 기준이 그대로 적용되고, 1세대 1주택 비과세에 해당하게 되는 경우처럼 이월과세를 적용하지 않는 사유도 법에 따로 정해져 있습니다. 그래서 매도 전에는 증여일, 증여자의 당초 취득가액, 세대 현황을 한 장에 놓고 적용·미적용 두 가지 계산을 모두 돌려본 뒤 매도 시점을 정해야 합니다.

저희 비채파트너스는 세무 신고를 담당하는 비채세무회계와 가액 평가를 담당하는 비채감정평가사사무소로 나뉘어 부동산 세무를 다룹니다. 증여받은 아파트를 팔겠다는 상담이 들어오면 저희는 증여등기일을 가장 먼저 여쭤봅니다. 이 날짜 하나로 세금의 계산 구조 자체가 갈리기 때문입니다.

이월과세가 바꾸는 세 가지

이월과세는 소득세법 제97조의2에 규정된 양도소득의 필요경비 계산 특례입니다. 국가법령정보센터의 소득세법 제97조의2는 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도할 때, 취득가액을 그 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다고 정하고 있습니다. 같은 조문은 주식 등 일부 자산에 대해서는 기간을 1년으로 두고 있습니다.

실무에서 달라지는 항목은 세 가지입니다. 첫째 취득가액이 증여자 기준으로 내려가면서 양도차익이 늘어납니다. 둘째 증여자가 그 자산에 지출한 필요경비까지 함께 승계되고, 수증자가 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입됩니다. 셋째 보유기간도 증여자의 취득시기를 기준으로 보므로 장기보유특별공제 판정이 바뀝니다. 택슬리(TAXLY, 2023)는 양도소득세 납세의무자는 양도인인 수증자이지만 세액 계산에는 증여자의 취득가액과 보유기간을 적용한다고 정리합니다.

납세의무자가 그대로라는 점 때문에 신고 주체를 혼동하는 분이 많습니다. 신고서는 아파트를 판 수증자 본인 이름으로 나가고, 계산식만 증여자 기준으로 바뀝니다.

표의 항목은 모두 소득세법 제97조의2 제1항과 택슬리(TAXLY, 2023)의 해설에 따른 것입니다.

10년인가 5년인가

기간 판정이 첫 갈림길입니다. 택슬리(TAXLY, 2023)는 2022년 12월 31일까지의 증여분은 증여 취득 이후 5년 이내 양도에 이월과세가 적용되었고, 개정으로 2023년 1월 1일 이후 증여 취득분은 10년 이내 양도분으로 바뀌었다고 설명합니다.

2019년에 증여받은 아파트라면 5년 기준이 적용되어 이미 기간이 지났을 수 있고, 2023년 이후에 증여받았다면 앞으로 상당 기간 10년 규정 안에 머무릅니다. 같은 가족, 같은 아파트라도 증여등기 연도가 다르면 결론이 달라집니다. 저희가 상담 초입에 증여계약서와 등기사항증명서, 당시 증여세 신고서를 함께 요청하는 이유입니다.

대상 자산의 범위도 확인이 필요합니다. 조문은 토지와 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등을 대상으로 두고 있어, 아파트뿐 아니라 분양권과 조합원입주권을 증여받은 경우도 같은 틀에서 검토합니다.

적용되지 않는 경우가 따로 있다

이월과세가 언제나 적용되는 규정은 아닙니다. 실무에서 자주 걸리는 배제 사유는 셋입니다.

하나, 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세의 양도에 해당하게 되는 경우에는 이월과세를 배제합니다. 택슬리(TAXLY, 2023)의 해설은 이 조항이 다주택자인 직계존속으로부터 별도 세대인 무주택자가 주택을 증여받아 10년 이내 양도하면서 직계존속의 취득시기로 1세대 1주택 비과세를 받는 문제를 막기 위해 만들어졌다고 설명합니다.

둘, 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에도 적용하지 않습니다. 한국공인회계사회의 이월과세 해설은 취득 당시보다 증여 당시 가격이 하락한 부동산에 이월과세를 적용하면 취득가액이 커져 세부담이 오히려 줄어드는 문제 때문에 이 비교 규정이 도입되었다고 정리합니다. 가격이 내려간 자산에서는 유리한 방향으로 자동 조정되지 않는다는 뜻이기도 합니다.

셋, 같은 자료에 따르면 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에도 이월과세를 적용하지 않습니다. 재개발·도로 편입 구역의 물건을 다룰 때 함께 확인하는 항목입니다.

증여자의 생존 여부도 조문에 들어 있습니다. 소득세법 제97조의2 제1항은 직계존비속 중 양도 당시 사망한 경우를 제외하고, 배우자의 경우에도 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우를 제외한다고 규정합니다. 이혼으로 혼인관계가 소멸한 경우는 제외 대상으로 적혀 있지 않습니다.

증여세는 전액이 경비가 아니다

상담에서 자주 어긋나는 부분이 여기입니다. 이월과세가 적용되면 이미 낸 증여세가 필요경비로 들어가므로 세금을 두 번 내는 구조는 아닙니다. 다만 전액이 아닙니다. 택스넷 실무해설(2025)은 증여세가 법정 공식과 양도차익 한도 내에서 일부만 경비로 인정된다고 설명합니다.

그래서 증여세를 냈으니 양도세는 크지 않을 것이라는 전제로 매매계약을 먼저 체결하면 잔금일에 계산이 흔들립니다. 같은 자료는 이월과세 적용안, 미적용 또는 배제 가능성, 장기보유 후 일반 계산까지 최소 두세 가지 안을 돌려보는 습관이 필요하다고 권합니다. 저희도 매도 의사결정 단계에서 시나리오를 나란히 계산해 드립니다.

부당행위계산 부인도 함께 본다

이월과세 기간을 벗어났거나 배제 사유에 해당한다고 해서 검토가 끝나지는 않습니다. 소득세법 제101조의 양도소득 부당행위계산 부인은 택슬리(TAXLY, 2022)의 개정 해설에 따르면 특수관계인으로부터 증여받은 자산을 일정 기간 내에 양도할 때, 수증자의 증여세와 양도소득세 합계가 증여자가 직접 양도했을 때의 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 규정입니다.

택슬리가 인용한 국세청 예규(부동산거래관리과-0911, 2011.10.26)는 별도 세대인 자녀로부터 주택을 증여받아 5년 이내 양도한 주택이 1세대 1주택 비과세 조건을 충족한 경우 제101조가 적용되며, 다만 해당 주택의 양도소득이 증여받은 사람에게 실질적으로 귀속된 때에는 그렇지 않다는 취지를 밝히고 있습니다. 매도대금이 실제로 누구의 계좌로 들어가 어떻게 쓰였는지가 쟁점이 된다는 의미입니다.

증여 이후 매도대금을 다시 증여자에게 보내는 흐름이 있다면, 이월과세 계산이 아무리 유리하게 나와도 별도의 문제가 생깁니다. 저희가 상담에서 계좌 흐름을 함께 여쭤보는 이유입니다.

상담에서 저희가 확인하는 순서

비채세무회계에서 증여받은 아파트 매도 상담을 받을 때 밟는 순서는 다음과 같습니다.

1. 증여등기일과 증여세 신고 내역을 확인해 10년 또는 5년 중 어떤 기간 기준인지 확정합니다.
2. 증여자의 당초 취득 관련 자료를 확보해 승계될 취득가액과 필요경비를 확인합니다.
3. 양도 시점의 세대 구성과 주택 수를 확인해 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판정합니다.
4. 이월과세 적용안과 미적용안을 각각 계산해 비교 규정의 결과를 확인합니다.
5. 매도대금의 귀속과 자금 흐름을 점검해 부당행위계산 부인 위험을 함께 봅니다.
6. 잔금일을 기준으로 예정신고 일정과 필요 서류를 정리합니다.

이 순서에서 자료가 비어 있는 칸이 하나라도 있으면 확정 세액 대신 가능한 세액의 범위를 말씀드립니다. 근거 없이 금액을 단정하지 않는 것이 저희 상담의 기준입니다.

감정평가가 함께 필요한 지점

이월과세가 적용되면 취득가액은 증여자 기준으로 확정되므로 증여 당시 평가액은 세액 계산의 중심에서 물러납니다. 그러나 오래전에 취득해 실지거래가액 자료가 남아 있지 않은 경우, 매매사례가액이나 감정가액 같은 대체 평가 방법을 검토해야 하는 상황이 생깁니다. 지분 일부만 증여받았거나 부담부증여로 채무를 함께 승계한 경우에도 가액 산정 단계가 늘어납니다.

저희는 이런 사안에서 비채감정평가사사무소의 평가와 비채세무회계의 신고를 한 건으로 묶어 진행합니다. 평가와 신고를 각각 다른 곳에 맡기면 같은 자산을 두고 서로 다른 전제가 쓰이는 일이 생기기 때문입니다.

FAQ

증여받은 아파트를 10년 뒤에 팔면 이월과세를 걱정하지 않아도 되나요

기간 요건에서는 벗어납니다. 다만 매도대금의 실질 귀속이 증여자에게 있다고 볼 사정이 있으면 소득세법 제101조의 부당행위계산 부인이 별개로 검토됩니다. 기간만으로 안심할 수 있는 사안은 아닙니다.

분양권이나 조합원입주권을 증여받은 경우도 같은 규정이 적용되나요

소득세법 제97조의2는 토지와 건물 외에 부동산을 취득할 수 있는 권리도 대상으로 두고 있어 분양권과 입주권도 검토 대상입니다. 다만 분담금 납부 내역과 권리가액 반영 방식이 아파트와 달라 자료 목록이 더 길어집니다.

증여받은 뒤 아파트 가격이 떨어졌는데도 이월과세가 적용되나요

이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않은 경우보다 적으면 적용하지 않도록 규정되어 있습니다. 두 가지를 모두 계산해 비교해야 결론이 납니다.

상담할 때 무엇을 준비해 가면 좋을까요

증여계약서와 등기사항증명서, 당시 증여세 신고서와 납부 영수증, 증여자의 취득 당시 매매계약서 또는 취득 관련 증빙, 현재 세대원의 주택 보유 현황이 있으면 첫 상담에서 계산 구조까지 잡을 수 있습니다.

이혼한 배우자에게 증여받은 아파트는 어떻게 되나요

소득세법 제97조의2 제1항은 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되 사망으로 소멸된 경우는 제외한다고 규정합니다. 이혼 사실만으로 적용 대상에서 빠지지는 않으므로 증여일 기준으로 다시 계산해야 합니다.

상담 문의

증여받은 아파트의 매도 시점을 고민하고 계시다면, 증여등기일과 증여세 신고서를 들고 비채세무회계로 문의해 주세요. 이월과세 적용안과 미적용안을 함께 계산해 매도 시점과 신고 일정을 정리해 드리고, 가액 평가가 필요한 사안은 비채감정평가사사무소와 함께 진행합니다. 상담 신청은 비채파트너스 홈페이지에서 받습니다.