강남구 아파트, 단순 증여 대신 부담부증여로 3,100만 원을 줄인 사례

부모님이 20년 넘게 보유한 강남구 아파트(국민주택규모)를 자녀에게 넘기는 사례였습니다. 단순 증여의 총 세금은 214,924,480원, 4억 6천만 원에 파는 저가양수도는 205,096,000원, 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 183,180,523원이었습니다. 부담부증여가 단순 증여보다 약 3,174만 원 적었습니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소에 오시는 강남권 부모님들은 오래 살아 온 집을 자녀에게 넘길 때의 세금을 가장 걱정하십니다. 보유기간이 길다는 점은 부담스러운 양도차익이기도 하지만, 동시에 장기보유특별공제라는 무기가 되기도 합니다.

사례 개요

방법별 예상 세금

Case 1. 단순 증여

증여세 133,456,480원과 취득세 등 81,468,000원을 합쳐 214,924,480원이 필요했습니다. 자녀의 자금출처가 준비되어 있지 않다면 실행하기 어려운 금액입니다.

Case 2. 부담부증여

전세보증금이나 대출 등 채무를 자녀가 인수하는 방식입니다. 증여세가 69,409,320원으로 줄었고, 부모님 양도세와 취득세 등을 포함한 총 세금은 183,180,523원이었습니다. 채무 인수액을 2억 5천만 원에서 3억 원 사이로 설정할 때 실익이 가장 컸습니다.

Case 3. 저가양수도 (4억 6천만 원에 매도)

시가보다 낮은 4억 6천만 원에 자녀에게 파는 방식으로, 총 세금은 205,096,000원이었습니다. 단순 증여보다는 낫지만 이번 사례에서는 부담부증여에 미치지 못했습니다.

세 가지 방법 비교

함께 검토한 추가 절세 포인트

• 보유세: 공동주택가격 수준과 수증자의 다른 주택 보유 여부에 따라 이전 후 종합부동산세 부담이 달라지므로, 수증자 세대 기준으로 미리 확인했습니다.
• 주택담보대출 이자 소득공제: 부담부증여로 담보대출을 인수해 취득하는 경우 요건을 갖추면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있는지 검토했습니다. 단순 증여에는 없는 효과입니다.
• 임대 중인 주택이라면: 향후 비과세 요건을 갖출 계획에 맞춰 임대소득세 신고 방식까지 함께 설계할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하면 부모님에게 왜 양도세가 생기나요?

증여와 함께 수증자가 증여자의 채무를 인수하면, 그 채무에 해당하는 부분은 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도로 봅니다(국가법령정보센터 소득세법 제88조). 그래서 증여세가 줄어드는 대신 부모님의 양도세가 생기고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제(국가법령정보센터 소득세법 제95조)와 비과세 여부가 실익을 결정합니다.

부담부증여에서 인정되는 채무는 어떤 것인가요?

증여재산에 담보된 대출이나 임대보증금처럼 수증자가 실제로 인수한 채무만 증여가액에서 빠집니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제47조). 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되므로, 금융기관 대출 승계나 임대차계약서처럼 객관적인 인수 증빙이 필요합니다.

인수한 채무를 나중에 부모님이 대신 갚으면 어떻게 되나요?

부담부증여로 넘긴 채무는 국세청이 사후관리합니다. 자녀가 인수한 대출이나 보증금을 부모님이 대신 상환하면 그 금액만큼 다시 증여로 과세될 수 있습니다. 자녀가 이자와 원금을 직접 부담할 수 있는지까지 확인하고 채무 규모를 정해야 합니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

오래 보유한 아파트를 자녀에게 넘길 계획이라면 장기보유특별공제를 반영한 부담부증여 시뮬레이션부터 받아 보시기 바랍니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.