가족 간 아파트 교환, 정산금 설계에 따라 세금이 2억 원 넘게 달라진 사례

양천구 아파트(시가 약 17억 원)와 동작구 아파트(시가 약 15억 5천만 원)를 가족 간에 맞바꾸는 사례였습니다. 정산금을 누가 누구에게 얼마나 주느냐에 따라 가족 합산 세금이 약 1억 8,495만 원부터 약 4억 2,304만 원까지 벌어졌고, 저희는 가장 유리한 구조를 찾아 최대 약 2억 3천만 원의 차이를 만들었습니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 가족 간에 부동산을 넘기려는 분들께 증여 외에 교환이라는 선택지도 함께 검토해 드립니다. 증여세율은 최고 50%에 이르지만, 교환은 유상 양도라서 구조에 따라 세부담이 크게 낮아질 수 있기 때문입니다.

사례 개요

두 물건은 취득 시점과 보유기간이 달라 소유자별 양도세와 취득세의 방향이 서로 달랐습니다.

교환에 적용되는 세금 구조

• 양도소득세: 교환은 유상 양도이므로 각자 넘기는 아파트에 대해 양도세를 냅니다. 양도가액은 교환으로 받은 자산의 시가에 받은 정산금 등을 반영해 정합니다.
• 취득세: 교환으로 받는 아파트의 시가인정액과 넘겨준 아파트의 시가인정액에 정산금 등을 반영한 금액 중 큰 금액을 기준으로 계산합니다.
• 증여세 위험: 두 자산의 가치 차이를 정산하지 않아 한쪽이 시가보다 낮은 대가로 넘기는 결과가 되면, 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 증여세가 생길 수 있습니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조).

정산금에 따른 가족 합산 세금 시뮬레이션

물건 2의 감정가액을 15억 5천만 원으로 두고, 정산금의 방향과 금액을 바꿔 가며 두 소유자의 양도세와 취득세를 합산했습니다.

정산금 없이 맞바꾸거나 반대 방향으로 정산하면 합계 세금이 최고 약 4억 2,304만 원까지 올라갔습니다. 반면 시가가 낮은 쪽에서 4억 원을 정산하는 구조에서는 약 1억 8,495만 원으로 내려가, 두 구조의 차이는 약 2억 3,809만 원이었습니다.

물건 2의 감정가액도 결과를 바꿉니다. 정산금을 3억 5천만 원으로 고정했을 때 물건 2의 감정가액이 15억 5천만 원이면 합계 세금은 189,915,458원, 16억 5천만 원이면 205,797,926원으로 약 1,588만 원 늘어났습니다. 교환에서는 시가 평가 자체가 세금 계산의 핵심 변수입니다.

함께 검토한 세무 쟁점

1. 상생임대주택: 물건 2의 거주 요건 충족 여부와 상생임대주택 특례 적용 가능성을 확인했습니다.
2. 장기보유특별공제: 20년 넘게 보유한 물건 1은 장기보유특별공제로 양도세를 크게 낮출 수 있었습니다(국가법령정보센터 소득세법 제95조).
3. 취득세 일반세율: 1세대 1주택자 간 교환으로서 중과를 피하고 일반세율(1~3%)을 적용받을 수 있는지 확인했습니다.
4. 혼인·출산 공제 제외: 저가 양수로 생기는 증여이익에는 혼인·출산 증여재산공제가 적용되지 않으므로 이를 빼고 계산했습니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제53조의2).

자주 묻는 질문

증여와 교환 중 어느 쪽이 유리한지 어떻게 판단하나요?

증여는 받는 사람의 증여세와 증여 취득세를, 교환은 양쪽 소유자의 양도세와 유상 취득세를 합산해 비교합니다. 넘기는 쪽의 보유기간이 길어 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다면 교환이 유리해지는 경우가 많습니다. 반대로 취득가액이 낮고 다주택이라 양도세가 무거우면 증여나 다른 방법이 나을 수 있습니다.

가족 간에 시가보다 싸게 사면 증여세가 붙는 기준은 무엇인가요?

특수관계인에게서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사면, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분이 증여재산가액이 됩니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조). 그래서 저가양수도에서는 매매가를 얼마로 정하느냐, 몇 명이 지분을 나눠 사느냐가 증여세를 좌우합니다.

교환하는 두 집의 시가는 어떻게 정하나요?

같은 단지의 최근 매매사례가 있으면 그 가액을 우선 검토하고, 마땅한 사례가 없거나 면적·층이 크게 다르면 감정평가로 시가를 확정합니다. 위 시뮬레이션처럼 감정가액이 1억 원 달라지면 합계 세금도 1,500만 원 이상 달라질 수 있습니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역
• 교환할 두 부동산의 등기사항전부증명서, 취득 계약서, 임대차계약서

상담 문의

가족 간 교환은 누가, 누구에게, 얼마의 차액을 주고 바꾸느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 두 부동산 자료를 함께 가져오시면 정산금 구조별 세금을 비교해 드립니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.