강동구 아파트, 증여 대신 저가양수도로 세금 1억 원 이상을 줄인 사례

감정가액 6억 2천만 원인 강동구 아파트를 성인 자녀에게 넘기는 방법을 비교했습니다. 단순 증여의 총 세금은 131,230,000원, 보증금 3억 2천만 원을 넘기는 부담부증여는 58,110,340원, 4억 3,400만 원에 파는 저가양수도는 19,009,408원이었습니다. 저가양수도가 단순 증여보다 약 1억 1,222만 원 적었습니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 서울 아파트처럼 가격 단위가 큰 자산일수록 증여 방식에 따른 세금 차이가 커진다는 점을 상담 때마다 강조합니다. 이번 사례는 매매가를 어디에 맞추느냐가 결과를 가른 경우입니다.

사례 개요

방법별 예상 세금

Case 1. 단순 증여

증여세 107,670,000원과 취득세 등 23,560,000원을 합쳐 131,230,000원입니다. 6억 원대 아파트를 받기 위해 자녀가 약 1억 3천만 원의 현금을 준비해야 했습니다.

Case 2. 부담부증여 (전세보증금 3억 2천만 원 인수)

증여세 38,800,000원, 부모님 양도세 4,390,340원, 취득세 등 14,920,000원으로 총 58,110,340원이었습니다.

Case 3. 저가양수도 (4억 3,400만 원에 매도)

시가의 70% 수준인 4억 3,400만 원에 자녀에게 파는 방식입니다. 증여세는 0원이고, 부모님 양도세 12,189,408원과 취득세 등 6,820,000원을 합쳐 총 19,009,408원이었습니다.

세 가지 방법 비교

저가양수도가 유리했던 이유

부모님의 취득가액이 시가와 크게 차이 나지 않아 양도차익이 작았고, 보유기간이 2년을 넘어 일반세율로 양도세를 계산할 수 있었습니다. 여기에 매매가를 시가의 70% 선에 맞춰 시가와 대가의 차액이 증여세 과세 기준(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조)을 넘지 않도록 설계했습니다.

실행할 때 확인할 점

• 자금출처: 자녀가 부모님께 지급하는 4억 3,400만 원의 출처가 분명해야 합니다. 소득 증빙이 되지 않으면 우회 증여로 의심받을 수 있습니다.
• 부담부증여를 택한다면: 자녀가 인수한 보증금 3억 2천만 원은 자녀가 직접 반환해야 하며, 부모님이 대신 갚으면 새로운 증여가 됩니다.
• 취득세율 차이: 매매 취득과 증여 취득의 세율이 다르므로, 세금 총액과 함께 시기별 현금 흐름을 미리 파악해야 합니다.

자주 묻는 질문

가족 간에 시가보다 싸게 사면 증여세가 붙는 기준은 무엇인가요?

특수관계인에게서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사면, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분이 증여재산가액이 됩니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조). 그래서 저가양수도에서는 매매가를 얼마로 정하느냐, 몇 명이 지분을 나눠 사느냐가 증여세를 좌우합니다.

싸게 팔면 부모님 양도세도 줄어드나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 시가와 거래가의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 실제 받은 금액이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도세를 계산합니다(국가법령정보센터 소득세법 제101조). 1세대 1주택 비과세가 적용되는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받는지가 결과를 크게 바꿉니다.

매매대금은 꼭 자녀가 직접 마련해야 하나요?

저가양수도는 실제 매매이므로 자녀가 대금을 지급한 사실이 금융거래로 남아야 합니다. 대금을 부모님이 다시 돌려주거나 지급 근거가 불분명하면 매매가 아닌 증여로 볼 수 있습니다. 자녀의 소득·예금, 대출 계획 등 자금 마련 방법을 거래 전에 함께 정리하는 것이 안전합니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

자녀에게 아파트를 넘길 계획이라면 증여로 확정하기 전에 저가양수도와 부담부증여까지 함께 비교해 보시기 바랍니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.