관악구 아파트, 단순 증여 대신 저가양수도로 1억 6,900만 원을 줄인 사례

부모님이 약 7년간 보유하고 거주한 관악구 아파트(감정가액 8억 5,200만 원)를 자녀에게 넘기는 사례였습니다. 단순 증여의 총 세금은 208,953,540원이었고, 넘길 채무가 없어 부담부증여는 어려웠습니다. 2인이 총 4억 원에 공동 취득하는 저가양수도로 설계하자 총 세금이 39,948,940원으로 줄어, 단순 증여보다 169,004,600원 적었습니다.

부동산을 자녀에게 넘길 때 가장 먼저 떠오르는 방법은 증여입니다. 저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 같은 아파트라도 어떤 방식으로 이전하느냐에 따라 세금이 크게 달라진다는 점을 숫자로 먼저 보여 드립니다.

사례 개요

단순 증여: 예상 세금 약 2억 895만 원

이 정도 부담이라면 다른 방법이 없는지 비교해 볼 필요가 있었습니다. 먼저 부담부증여를 검토했지만, 인수할 대출이나 임대보증금이 없어 활용하기 어려웠습니다. 그래서 증여가 아닌 매매, 즉 저가양수도를 검토했습니다.

저가양수도: 2인이 총 4억 원에 공동 취득

시가 8억 5,200만 원인 아파트를 두 사람이 총 4억 원에 공동으로 사는 조건으로 계산했습니다. 매매라고 해서 증여세가 무조건 없어지는 것은 아닙니다. 시가보다 싸게 산 이익 중 기준금액을 넘는 부분에는 증여세가 붙을 수 있어(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조) 이번 계산에도 해당 증여세를 포함했습니다. 부모님은 1세대 1주택 비과세를 적용해 양도세가 나오지 않는 것으로 검토됐습니다.

두 방안의 세금 차이는 169,004,600원, 약 1억 6,900만 원입니다.

세 가지 방법 정리

이번 사례의 절세 포인트

1. 증여만 고려하지 않고 매매 방식까지 함께 비교했습니다.
2. 2인 공동 취득을 전제로 취득자별 공제와 증여세를 계산했습니다.
3. 양도하는 부모님의 1세대 1주택 비과세 여부를 반영해 가족 전체가 부담할 세금을 살펴봤습니다.

다만 저가양수도는 자녀가 매매대금을 실제로 지급해야 하는 거래입니다. 이번 조건에서는 매매대금 4억 원과 세금 약 3,995만 원을 합쳐 매수인 쪽에 약 4억 3,995만 원이 필요했기 때문에, 자녀의 자금 마련 능력과 지급 내역까지 함께 검토했습니다.

자주 묻는 질문

가족 간에 시가보다 싸게 사면 증여세가 붙는 기준은 무엇인가요?

특수관계인에게서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사면, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분이 증여재산가액이 됩니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조). 그래서 저가양수도에서는 매매가를 얼마로 정하느냐, 몇 명이 지분을 나눠 사느냐가 증여세를 좌우합니다.

매매대금은 꼭 자녀가 직접 마련해야 하나요?

저가양수도는 실제 매매이므로 자녀가 대금을 지급한 사실이 금융거래로 남아야 합니다. 대금을 부모님이 다시 돌려주거나 지급 근거가 불분명하면 매매가 아닌 증여로 볼 수 있습니다. 자녀의 소득·예금, 대출 계획 등 자금 마련 방법을 거래 전에 함께 정리하는 것이 안전합니다.

싸게 팔면 부모님 양도세도 줄어드나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 시가와 거래가의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 실제 받은 금액이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도세를 계산합니다(국가법령정보센터 소득세법 제101조). 1세대 1주택 비과세가 적용되는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받는지가 결과를 크게 바꿉니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

다른 가족에게 세금이 적었던 방법이 우리 가족에게도 유리하다는 보장은 없습니다. 단순 증여·부담부증여·저가양수도를 비교해 우리 가족에게 맞는 이전 방법과 예상 세금을 구체적으로 확인해 드립니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.