서대문구 아파트, 양도세가 가장 큰 방법이 총 세금은 가장 적었던 사례

부모님이 약 10년간 보유한 서대문구 아파트(감정가액 12억 원)를 자녀에게 넘기는 방법을 비교했습니다. 단순 증여의 총 세금은 439,800,000원, 채무 3억 3천만 원을 넘기는 부담부증여는 352,892,765원, 9억 원에 파는 저가양수도는 307,105,656원이었습니다. 저가양수도가 단순 증여보다 132,694,344원 적었습니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 취득 후 가격이 크게 오른 아파트를 상담할 때 증여세뿐 아니라 부모님의 양도세까지 함께 계산합니다. 매매하거나 채무를 넘기는 순간 양도세가 생기기 때문입니다. 이번 사례는 그 계산을 끝까지 해야 하는 이유를 잘 보여 줍니다.

사례 개요

단순 증여: 예상 세금 4억 3,980만 원

증여세만으로도 큰 금액인데 취득세까지 더하니 부담이 더 커졌습니다.

부담부증여: 채무 3억 3천만 원을 함께 넘긴다면

증여세는 줄지만 채무 부분은 양도로 보아 부모님께 양도세가 생깁니다(국가법령정보센터 소득세법 제88조). 계산 결과 증여세 180,420,000원, 부모님 양도세 53,702,765원, 취득세 등 118,770,000원으로 총 352,892,765원이었습니다. 단순 증여보다 약 8,691만 원 적었습니다.

저가양수도: 12억 원 아파트를 9억 원에 매도

자녀가 시가보다 낮은 9억 원에 실제로 매수하는 방식입니다. 증여세는 0원이었지만, 부모님 양도세는 267,505,656원으로 부담부증여보다 크게 늘었습니다. 가족 간 저가 양도는 시가를 기준으로 양도세를 계산할 수 있기 때문입니다(국가법령정보센터 소득세법 제101조). 그런데 취득세 등이 39,600,000원으로 줄면서 총 세금은 307,105,656원으로 세 방법 중 가장 낮았습니다.

세 가지 방법 비교

양도세가 가장 적은 방법이 총 세금도 가장 적은 방법은 아니었습니다. 저가양수도는 부모님의 양도세가 가장 컸지만, 증여세와 취득세까지 합치니 최종 부담은 가장 낮았습니다. 특정 세금 하나가 아니라 거래 전체의 세금을 비교해야 하는 이유입니다.

저희가 검토한 순서

1. 감정가액 12억 원을 기준으로 단순 증여의 세금을 확인했습니다.
2. 채무 3억 3천만 원을 승계하는 부담부증여와 매매가 9억 원의 저가양수도를 각각 계산했습니다.
3. 부모님의 취득가액과 보유기간, 장기보유특별공제율 20%를 반영한 양도세와 자녀의 증여세·취득세를 함께 비교했습니다.
4. 한 방법이 유리하다는 이유로 멈추지 않고 세 방법의 총 세금을 끝까지 계산해 가장 낮은 안을 찾았습니다.

자주 묻는 질문

싸게 팔면 부모님 양도세도 줄어드나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 시가와 거래가의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 실제 받은 금액이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도세를 계산합니다(국가법령정보센터 소득세법 제101조). 1세대 1주택 비과세가 적용되는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받는지가 결과를 크게 바꿉니다.

가족 간에 시가보다 싸게 사면 증여세가 붙는 기준은 무엇인가요?

특수관계인에게서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사면, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분이 증여재산가액이 됩니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조). 그래서 저가양수도에서는 매매가를 얼마로 정하느냐, 몇 명이 지분을 나눠 사느냐가 증여세를 좌우합니다.

매매대금은 꼭 자녀가 직접 마련해야 하나요?

저가양수도는 실제 매매이므로 자녀가 대금을 지급한 사실이 금융거래로 남아야 합니다. 대금을 부모님이 다시 돌려주거나 지급 근거가 불분명하면 매매가 아닌 증여로 볼 수 있습니다. 자녀의 소득·예금, 대출 계획 등 자금 마련 방법을 거래 전에 함께 정리하는 것이 안전합니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

취득가액과 보유기간, 채무, 가족의 주택 보유 상황에 따라 유리한 이전 방법은 달라집니다. 그대로 증여했을 때와 다른 방법을 택했을 때의 차이를 숫자로 확인해 드립니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.