감정가액 23억 원 강남구 아파트, 세 가지 방법을 끝까지 비교한 결과

오래 보유해 취득가액이 시가보다 크게 낮은 강남구 아파트(감정가액 23억 원)를 자녀 두 명에게 넘기는 사례였습니다. 단순 증여의 총 세금은 약 8억 2,688만 원, 채무 7억 3,500만 원을 넘기는 부담부증여는 약 7억 65만 원, 17억 원에 파는 저가양수도는 약 6억 8,337만 원이었습니다. 저가양수도가 단순 증여보다 약 1억 4,352만 원 적었습니다.

오래 보유해 가치가 크게 오른 강남 아파트는 증여세와 양도세가 모두 무겁습니다. 저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 이런 경우 한 가지 세금만 줄이는 방법이 아니라, 가족 전체가 내는 세금의 합계를 기준으로 방법을 고릅니다.

사례 개요

단순 증여: 예상 세금 약 8억 2,688만 원

받는 사람을 두 명으로 나눠 증여해도 증여세 합계가 541,684,860원, 취득세 등 합계가 285,200,000원으로 총 826,884,860원이었습니다. 집을 받는 것과 별개로 세금 낼 자금까지 준비해야 하는 규모입니다.

부담부증여: 채무 7억 3,500만 원을 함께 넘긴다면

채무를 넘기면 그만큼 증여세 계산 대상이 줄지만, 채무 부분은 양도로 보아 부모님에게 양도세가 생깁니다(국가법령정보센터 소득세법 제88조). 증여세는 320,418,645원으로 약 2억 2,127만 원 줄었지만 양도세 161,917,928원이 새로 생겨, 취득세 등 218,315,000원을 더한 총 세금은 700,651,573원이었습니다. 자녀는 세금과 별도로 인수한 채무를 갚을 부담도 집니다.

저가양수도: 23억 원 아파트를 17억 원에 매도

증여세는 0원으로 계산됐지만 부모님의 양도세가 600,569,475원으로 크게 늘었습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면 시가를 기준으로 양도세를 계산할 수 있기 때문입니다(국가법령정보센터 소득세법 제101조). 그래도 취득세 등이 82,800,000원으로 크게 줄어 총 세금은 683,369,475원으로 가장 낮았습니다.

세 가지 방법 비교

이번 사례에서 확인한 점

• 증여세가 줄어들 때 양도세는 얼마나 늘어나는지, 취득세까지 더한 최종 부담은 얼마인지를 차례로 확인해야 차이를 찾을 수 있습니다.
• 고가 아파트는 증여 취득세 부담이 커서, 유상 취득으로 바꾸는 것만으로도 취득세 차이가 2억 원 이상 날 수 있습니다.
• 저가양수도는 자녀가 17억 원의 매매대금을 실제로 마련해 지급해야 하므로 자금 계획이 함께 서야 합니다.

자주 묻는 질문

가족 간에 시가보다 싸게 사면 증여세가 붙는 기준은 무엇인가요?

특수관계인에게서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사면, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분이 증여재산가액이 됩니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조). 그래서 저가양수도에서는 매매가를 얼마로 정하느냐, 몇 명이 지분을 나눠 사느냐가 증여세를 좌우합니다.

저가양수도의 취득세는 실제 매매가로 내나요?

가족 간 거래로 시가인정액보다 낮게 취득해 차이가 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 시가인정액을 과세표준으로 볼 수 있습니다(국가법령정보센터 지방세법 제10조의3). 여기에 매수하는 자녀의 주택 수에 따라 일반세율과 중과세율이 갈리므로, 자녀별 주택 보유 현황을 먼저 확인해야 합니다.

매매대금은 꼭 자녀가 직접 마련해야 하나요?

저가양수도는 실제 매매이므로 자녀가 대금을 지급한 사실이 금융거래로 남아야 합니다. 대금을 부모님이 다시 돌려주거나 지급 근거가 불분명하면 매매가 아닌 증여로 볼 수 있습니다. 자녀의 소득·예금, 대출 계획 등 자금 마련 방법을 거래 전에 함께 정리하는 것이 안전합니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

부동산을 자녀에게 넘기는 방법이 꼭 증여일 필요는 없지만, 모든 가족에게 같은 방법이 유리한 것도 아닙니다. 우리 가족 조건으로 각 방법의 세금을 계산해 비교해 드립니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.