영등포구 주택을 두 자녀에게, 증여 대신 저가양수도로 3,298만 원을 줄인 사례

감정가액 4억 원인 영등포구 주택을 두 자녀에게 넘기는 사례였습니다. 두 자녀에게 나눠 증여하면 총 세금은 5,400만 원이었고, 넘길 채무가 없어 부담부증여는 적용할 수 없었습니다. 두 자녀에게 총 2억 원에 파는 저가양수도로 설계하자 증여세와 양도세 없이 취득세 2,102만 원만 남아, 단순 증여보다 3,298만 원을 줄였습니다.

증여 대신 매매를 하면 세금이 줄어든다는 이야기는 많이 알려져 있습니다. 하지만 저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소가 상담에서 늘 말씀드리는 것처럼, 모든 경우에 통하는 방법은 아닙니다. 매매가, 지분, 비과세 요건, 자녀별 주택 수까지 맞아야 안전하게 줄일 수 있습니다.

사례 개요

단순 증여: 예상 세금 5,400만 원

4억 원 주택을 두 자녀에게 절반씩 증여하면 자녀 한 명당 증여세 1,940만 원, 취득세 등 760만 원으로 계산됐습니다.

부담부증여: 넘길 채무가 없어 제외

부담부증여를 검토하려면 실제로 넘겨줄 대출이나 임대보증금이 있어야 합니다. 이번 사례는 인수할 채무가 없어 부담부증여는 해당하지 않았고, 매매 방식으로 넘어가 비교했습니다.

저가양수도: 두 자녀에게 총 2억 원에 매도

시가 4억 원 주택을 두 자녀에게 총 2억 원에 파는 조건입니다. 가족 간 저가 매매는 거래가와 지분, 공제에 따라 증여세가 생길 수 있으므로(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조) 증여세가 나오지 않도록 지분과 매매가를 설계했고, 부모님의 양도세는 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것으로 검토됐습니다. 결국 두 자녀의 취득세만 남았습니다.

증여세·양도세 0원은 공제와 비과세 요건 충족을 전제로 한 계산입니다. 자녀 1은 기존 주택 보유로 취득세가 높게 계산됐습니다.

방법별 비교

눈여겨볼 점은 취득세입니다. 저가양수도의 취득세는 단순 증여보다 오히려 높았지만, 증여세와 양도세까지 합치니 총 부담은 3,298만 원 낮았습니다. 세금 하나만 봤다면 놓쳤을 결과입니다.

저희가 검토한 순서

1. 감정가액 4억 원을 기준으로 두 자녀의 단순 증여 세금을 계산했습니다.
2. 승계할 채무가 있는지 확인하고, 없어서 부담부증여를 제외했습니다.
3. 매매가 2억 원의 저가양수도에서 부모님의 1세대 1주택 비과세 여부와 자녀별 지분·증여공제 조건을 확인했습니다.
4. 자녀별 기존 주택 보유에 따른 취득세 차이까지 반영해 부모와 두 자녀의 세금을 모두 합산 비교했습니다.

자주 묻는 질문

가족 간에 시가보다 싸게 사면 증여세가 붙는 기준은 무엇인가요?

특수관계인에게서 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사면, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 부분이 증여재산가액이 됩니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제35조). 그래서 저가양수도에서는 매매가를 얼마로 정하느냐, 몇 명이 지분을 나눠 사느냐가 증여세를 좌우합니다.

싸게 팔면 부모님 양도세도 줄어드나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 시가와 거래가의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 실제 받은 금액이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도세를 계산합니다(국가법령정보센터 소득세법 제101조). 1세대 1주택 비과세가 적용되는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받는지가 결과를 크게 바꿉니다.

저가양수도의 취득세는 실제 매매가로 내나요?

가족 간 거래로 시가인정액보다 낮게 취득해 차이가 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 시가인정액을 과세표준으로 볼 수 있습니다(국가법령정보센터 지방세법 제10조의3). 여기에 매수하는 자녀의 주택 수에 따라 일반세율과 중과세율이 갈리므로, 자녀별 주택 보유 현황을 먼저 확인해야 합니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

자녀가 둘 이상이거나 자녀별 주택 수가 다르다면 지분 설계에 따라 세금이 크게 달라집니다. 진행 전에 방법별 세금을 먼저 비교해 보시기 바랍니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.