인천 부평구 아파트, 보증금 승계 부담부증여로 2,360만 원을 줄인 사례

감정가액 5억 500만 원인 인천 부평구 아파트(중소형)를 자녀에게 넘기는 방법을 비교했습니다. 단순 증여의 총 세금은 97,760,000원, 3억 350만 원에 파는 저가양수도는 90,759,906원, 보증금 2억 1천만 원을 넘기는 부담부증여는 74,111,510원이었습니다. 부담부증여가 단순 증여보다 23,648,490원 적었습니다.

저희 비채세무회계와 비채감정평가사사무소는 아파트 증여 상담에서 시가를 정확히 확정하는 일과 보유기간을 어떻게 계산하느냐를 먼저 확인합니다. 이 두 가지가 양도세 실익을 좌우하기 때문입니다.

사례 개요

방법별 예상 세금

저가양수도는 취득세가 낮아지는 장점이 있었지만, 부모님의 양도세가 크게 늘어나 부담부증여보다 불리했습니다. 부담부증여는 단순 증여보다 23,648,490원, 저가양수도보다도 약 1,665만 원 적었습니다.

부담부증여 실익을 만든 두 가지 검토

① 장기보유특별공제의 정밀 적용

보유기간은 취득 경위에 따라 기산일이 달라질 수 있어 관련 일자를 하나씩 확인했습니다. 이를 반영한 장기보유특별공제율(약 26.18%)을 적용해 채무 부분 양도세를 줄였습니다(국가법령정보센터 소득세법 제95조).

② 취득세 일반세율 적용

대상 아파트는 비조정대상지역에 있는 국민주택규모(85㎡) 이하 주택이어서, 다주택 중과가 아닌 일반세율을 적용받을 수 있도록 설계했습니다.

자주 묻는 질문

부담부증여에서 인정되는 채무는 어떤 것인가요?

증여재산에 담보된 대출이나 임대보증금처럼 수증자가 실제로 인수한 채무만 증여가액에서 빠집니다(국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제47조). 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정되므로, 금융기관 대출 승계나 임대차계약서처럼 객관적인 인수 증빙이 필요합니다.

부담부증여를 하면 부모님에게 왜 양도세가 생기나요?

증여와 함께 수증자가 증여자의 채무를 인수하면, 그 채무에 해당하는 부분은 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도로 봅니다(국가법령정보센터 소득세법 제88조). 그래서 증여세가 줄어드는 대신 부모님의 양도세가 생기고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제(국가법령정보센터 소득세법 제95조)와 비과세 여부가 실익을 결정합니다.

인수한 채무를 나중에 부모님이 대신 갚으면 어떻게 되나요?

부담부증여로 넘긴 채무는 국세청이 사후관리합니다. 자녀가 인수한 대출이나 보증금을 부모님이 대신 상환하면 그 금액만큼 다시 증여로 과세될 수 있습니다. 자녀가 이자와 원금을 직접 부담할 수 있는지까지 확인하고 채무 규모를 정해야 합니다.

상담 전에 준비해 주시면 좋은 자료

아래 자료가 있으면 첫 상담에서 방법별 예상 세금을 바로 비교해 드릴 수 있습니다.

• 이전할 부동산의 등기사항전부증명서와 취득 당시 매매계약서(취득가액·취득일 확인)
• 전세·월세 임대차계약서와 담보대출 내역(부담부증여 검토용 채무 자료)
• 부모님과 자녀 세대의 주택 보유 현황(양도세 비과세·취득세 중과 판단)
• 최근 10년 이내 같은 증여자로부터 받은 증여 내역

상담 문의

같은 아파트라도 어떤 채무를 얼마나 넘기느냐에 따라 세금이 달라집니다. 보증금과 대출 자료를 가지고 오시면 채무 설계안을 비교해 드립니다. 상담 신청은 비채세무회계·비채감정평가사사무소 상담 신청 또는 전화(02-2138-1585)로 받고 있습니다.

※ 본 사례의 금액은 검토 당시 자료와 세법을 기준으로 계산한 예상 세액이며, 의뢰인 보호를 위해 단지명·동(洞)·정확한 면적·거래 시점 등 고객과 물건을 특정할 수 있는 정보는 적지 않았습니다. 실제 세액은 거래 조건과 적용 요건 충족 여부, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.